Eski halini beğenmeyip dolapları, kapıları boyuyorlar… Konut sahibi ve kiracılar ortasında ‘evde değişim’ krizi! ‘Kapının önü bile müsaadeye tabi’

Geçtiğimiz günlerde bir kiracının toplumsal medyada paylaştığı görüntü gündem oldu. Görüntüde kiracı bir bayan mutfak dolaplarını boyadığını ve konut sahibinin bu mevzuda sorun çıkardığını söylüyordu.

Buna benzeri bir paylaşım daha toplumsal medyada dolaşıyor. Kirada oturan bir adam meskende parkelerin kırık olduğu alana boya ile parke imgesi vermiş, konutun kapısını turuncuya boyamış ve kapının camları üzerine fotoğraflar çizmiş. Kiracı, “Yaşadığım alanı güzelleştirmek için kimseden müsaade almama gerek yok. Konuttan çıkarken eski haline getireceğim” diyerek konuttaki değişimler için mal sahibinin onayını almadığını söyledi.

— Kiracının konutta yapmak istediği hangi değişimler mal sahibinin onayına tabidir?
— Kira mukavelesinde buna dair hususlar var mı?
— Konut sahibi ve kiracının bu mevzudaki hakları neler?

Tüm merak edilenleri Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

KİRACILAR KONUTTA BİR DEĞİŞİM YAPMAK İSTEDİĞİNDE MESKEN SAHİBİNDEN MÜSAADE ALMAK ZORUNDA MI?

Kiracılar taşınmış oldukları meskenlerin mukavele bitimine kadar kullanım haklarına sahiptirler. Bu kullanım hakkı müddeti içinde de taşınmazı kira kontratına uygun bir halde kullanmak ve yeniden taşınmaza ilişkin ana projesine riayet etmek kaidesiyle kullanabilirler. Örnek vermek gerekir ise kiracı konutlardaki odaları projesine ters birleştiremez yahut ayıramaz, balkonu konutun içine katamaz, yeniden kiracı bina ortak yerleri olan dış cephelere bina kat maliklerinin onayı olmadan rastgele bir farklı renk uygulaması yapamaz, yeniden camlara fotoğraf çizemez, tabela asamaz, dairesinin giriş kapısına öbür renkte bir boya yapamaz, açık balkon ise yeniden öbür kat malikleri onayı olmadan kapattıramaz, otopark alanında kendisine özel bir bölümleme yapamaz, elektrikli aracı var ise kat malikleri onayı olmadan buna uygun bir sistem kuramaz. Burada bahsedilen tüm tadilatlarda mal sahibinin onayı kâfi değildir başka kat maliklerinin de tamamının onay vermesi gereklidir.

TADİLATLAR İKİYE AYRILIYOR

Kiracılar üstte belirtilen haller dışında kolay tadilat ve tamiratlar konusunda da konut sahibinin onayı bağlı olmayan tadilatlar ve bağlı olanlar olmak üzere mesken içerisinde birtakım değişiklikler ve tadilatlar yapabilirler. Buna nazaran;

Ev sahibinin müsaadesine tabi olmayan tadilatlar; Kiracı kendi kullanımı ile ilgili olmak üzere daire içinde estetik ve fonksiyonel değişiklikler yapabilir ve bu bahiste mesken sahibinden müsaade almak zorunda değildir. Evinin içinde duvarlarına asacağı fotoğraflar ve uygulamalar, tavanlara asılacak ışıklandırma sistem uygulamaları, klima yahut rastgele bir soğutucu-ısıtıcı bir sistem kullanılacaksa ve bu apartman/site projesine muhalif olmayan bir sistem ise buna ait yapılacak her türlü uygulama, çocuk yahut yaşlı odalarında eşyaların sabitlenmesi için yapılacak duvar montajı sistemleri, mesken teslimi sonrasında yapılacak boya ve badana süreçlerinde kiracının mesken sahibinden onay alması mecburî değildir. Fakat bu tadilatlarda boya ve badananın tahliye halinde tekrar yapılması mecburî olmayıp başka tüm hallerde tahliye anında duvar, tavan yahut başka yerlerde ortaya çıkacak tüm bozulmalar eski haline getirilerek konut sahibine teslim edilmek zorundadır.

Ev sahibinin müsaadesine tabi olan tadilatlar; Kiracıya demirbaş olarak teslim edilen tüm alanlarda kiracı mal sahibinden müsaade alarak uygulama yapmak zorundadır. (Klimalar, kombi, mutfak sistemleri vb. gibi). Örneğin; mutfak ankastre sisteminin değiştirilmesi, mutfak ve banyo üzere alanlarda yapılacak olan özel uygulama alanları (yaşlı ve çocuk bakımına özel vb gibi), kira kontratında yazılı olan bir renk duvar, iç kapı boya-badana uygulamasından farklı bir renk uygulama yapılmak istenmesi gibi hallerde kiracı mal sahibinden onay almalıdır.

’30 GÜN MÜDDET, SONRA DAVA AÇABİLME HAKKI’

KİRACI MESKEN SAHİBİNDEN MÜSAADE ALMADAN KONUTTA BİR DEĞİŞİKLİK YAPARSA BU DURUMDA KONUT SAHİBİNİN HAKLARI NELER?

Kiracı hem kat maliklerinin onay vermek zorunda olduğu hem de mal sahibinin onay vermesi gerekli tadilatları onay almadan yaparsa bu hem akde karşıtlık hem de kira mukavelesine karşıtlık oluşturacaktır.

Mal sahibi akde alışılmamış tadilat yapan kiracısına her halükârda ihtarname göndermek, 30 gün müddet vermek ve bu mühlet içerisinde tadilatı eski haline getirilmesini istemek zorundadır. 30 gün içerisinde müsaade alması gerektiği hallerde müsaade almadan tadilat yapılması kira kontratına temelli karşıtlık olup mesken sahibi tahliye davası açabilme hakkına sahip olacaktır. Bunun haricinde de kat maliklerinin de onayına tabi süreçlerde kiracıya 30 gün müddet vermeden direkt eski hale getirme davası açma hakları vardır. Bu davayı tek bir kat maliki dahi açabilir.

Kolon kesmek üzere hallerde mal sahibinin 30 gün mühlet vermesi ve eski hale getirilmesini istemesi gerekmez direkt tahliye davası açılabilir.

KİRA MUKAVELESİNE KONUTTA YAPILACAK DEĞİŞİMLERLE İLGİLİ UNSURLAR EKLENİYOR MU?

Yargıtay boya-badananın tahliye anında kiracı tarafından yine yapılması kaidesini taşınmazda asıllı bir bozulma olarak görmediği için boya-badana dışındaki ve taşınmazın kullanımı kaynaklı onay gerektirmeyen estetik, fonksiyonel tadilatlar dışındaki tüm tadilatlarla ilgili mukavele hususlarının kira kontratına eklenmesini kabul etmektedir.

EVİ NASIL ALDIYSA O DENLİ TESLİM ETMEK ZORUNDA

KİRACI DEĞİŞİM İÇİN MAL SAHİBİNDEN MÜSAADE ALDIĞINDA YAZILI BİR MUTABAKAT YAPILMALI MI? MESKEN SAHİBİ MÜSAADE VERSE DE SONRASINDA SORUN ÇIKARIRSA NE OLUR?

Kiracı tahliye anında müsaadeye tabi tüm süreçlerle ilgili olarak eski hale getirmek zorundadır. Bu kapsamda mesken sahibi müsaade vermiş olsa dahi kiracı meskeni aldığı üzere teslim etmek ve eski haline getirerek teslim etmek zorunda olacaktır. Bunu yapmazsa konut sahibi tadilat masrafını kiracıdan talep edebilir.

KİRACI-EV SAHİBİ ORTASINDA YAŞANAN BİR ‘EVDE DEĞİŞİM YAPMA’ DAVASINDA SÜREÇ NASIL İLERLİYOR?

Kiracı müsaadeye tabi olduğu halde müsaade almadan tadilatlar yapmış ise evvel mesken sahibi 30 gün ihtar vermeli, ihtara karşın eski hale gelmiyorsa dava açmalıdır. Gerek kat malikleri gerekse de mesken sahibinin açacağı davalar mecburî arabuluculuğa tabi davalardır. Arabuluculuk sürecinde mutabakat olmadığı takdirde dava açılacaktır. Tüm süreç yaklaşık 2-2,5 yıl sürmektedir.